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加息刺破“泡沫” 澳洲楼市要崩了?

2022-03-25
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 回首过往20年,澳大利亚的房地产市场大放异彩。

  英国《金融时报》援引研究公司CoreLogic的数据显示,澳大利亚的平均房地产价格在过去20年涨幅达到192%,一举助力澳大利达和新西兰、美国和英国并列成为全球最强劲房地产市场。

  在澳大利亚悉尼生活的James和Norma McCarthy一家是其中的受益者。

  50多年前,即使面对亲朋好友的连番警告,James和Norma McCarthy还是在悉尼以北90公里的地方建造了一栋别墅,可以直接俯瞰麦克马斯特海滩(Macmasters Beach)。

  他们的女儿Kathryn McCarthy回想起父母为此所下的“赌注”并表示:“钱很紧张,他们很节约。”

  从那时起,McCarthy一家三代人在这栋海滨别墅度过了无数个暑假。与此同时,繁荣的澳大利亚房地产市场把诸如麦克马斯特海滩这样“沉睡”的城镇变得非常枪手,特别是在疫情大流行期间人们更青睐在城市之外寻找更多居住空间。

  所以2021年也就成为自1980年代中期以来房地产市场表现最好的一年,房价上涨了22%。

  而飞涨的房价也助力McCarthy一家的海滨别墅的价格超过300万澳元(约220万美元),此后他们首次将别墅挂牌出售,因为“现在的市场非常有吸引力”。

  加息刺破“泡沫”?

  然而,随着央行潜在的加息举动,这些美好景象可能会难以延续。

  此前澳洲联储通过将官方现金利率维持在0.1%,成功将可调抵押贷款利率保持在目前的创纪录低位。然而,自从其开始减少购债规模,固定利率一直在攀升。

  根据澳洲联储的数据,一年前自住业主的平均三年期固定利率抵押贷款利率为2.1%。而现在,相同抵押贷款的利率已升至3.5%。

  所以面对央行对货币政策的收紧倾向,今年下半年和明年的房地产市场或将经历突然放缓。

  但需要注意的是,这些放缓并不是毫无征兆。因为在2021这种“房地产大年”,澳大利亚房价最贵的两个城市—悉尼和墨尔本仍旧增长缓慢,到2022年仅分别上涨了0.4%和0.25%,这种弱势增长削弱了全国的增长势头。

  英国《金融时报》指出,相关经济学家预计,澳大利亚明年的房价跌幅最大将达到8%。而澳大利亚国民银行更是预计房价将大幅下跌10%,这或将成为短期历史上最大的房价波动之一,此前悉尼和墨尔本房价也曾一度下降了近12%。

  房地产数据公司CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示,悉尼房价已经出现了微小的下跌,2月份悉尼房价微跌0.1%,这是18个月以来的首次下跌。

  Lawless对此指出:

今年下半年,市场普遍认为市场将开始进入下一阶段。

  但同时Lawless也指出,房价下跌可能会缩小不同收入人群买房门槛的差距。与2021年上涨22%的房价相比,当年的工资价格指数仅上涨了2.3%,这使得很多澳大利亚人买不起房,而且“首次购房者无法进入市场”。

  Demographia International公布的2022年国际住房负担能力调查结果,悉尼仅次于香港,成为居民最难以负担买房成本的城市。澳大利亚墨尔本在榜单上排名第五,澳大利亚其他城市如阿德莱德、布里斯班和珀斯都位列前20名。

  由于房价的快速上涨,很多澳大利亚人因为担心错过而在恐慌中购买了质量不佳的房产,这也凸显了澳大利亚家庭较高的债务水平。目前澳大利亚家庭债务与国内生产总值的比例约为120%,仅次于瑞士。

  所以在这种情况下,许多贷款持有人都面临利率上涨和通胀高企的风险。当澳洲联储行长Philip Lowe在上个月被问及抵押贷款持有人应该做些什么准备,毕竟其中有100万人从未经历过央行加息,Lowe对此表示:

要确保你有一个缓冲区。

  利率上升 买房人承受重压?

  经济学家近期预测,官方现金利率将在2022年6月上调,到2023年6月现金利率将上调2.15%—相当于在短短12个月内加息9次,这将成为世界上最快的加息节奏。

  届时可调抵押贷款利率也将提高2.15%至5.6%,这将使得抵押贷款还款额增加29%。其中中位价房屋的每月抵押贷款还款额将从2022年2月的2599美元增加到3344美元,增加745美元,幅度达到28.6%。

  而这对于墨尔本的中位价房屋买家来说,就意味着每月还款中位数将增加818美元。对于悉尼来说,这更是致命的1141美元。

  对于未来两年到期的固定利率抵押贷款,影响将更加明显。他们中大多数的初始利率低于2.5%。而等到进行再贷款时,他们面临的抵押贷款利率可能会翻一番。

  但市场的预测并不总是成真,因为澳央行一再表示不急于提高利率。

  Corinna Economic Advisory的创始人Saul Eslake也持有不同意见,他认为乍一看澳大利亚人似乎“非常容易受到利率上升的影响”。然而,风险最大、债务与工资比率非常高的抵押贷款的数量,仍然相对较低。

  Eslake补充道,与其他国家相比,澳大利亚的抵押贷款违约率非常低,这或将防止房地产市场崩溃。

  很巧的是,新南威尔士州的大雨迫使McCarthy一家将海滨别墅的拍卖推迟到四月初,他们表示,如果届时报价比较一般,他们将“重新考虑”。

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